Csúcson a tatabányai lakáspiac: ami itt 40, az a Bakonyalján 100 év alatt pörög át

Az OTP friss, 2021-es Lakóingatlan Értéktérképének adatai alapján 2020-ban Komárom-Esztergom megyében is emelkedtek az ingatlanárak, viszont az ország élmezőnyében vagyunk még így is annak tekintetében, hogy hogyan is pörög ez a piac.

Országos szinten, ahogy a friss tanulmányból kiderül, 2020-ban 19 százalékkal esett vissza az ingatlanpiaci forgalom, de a pandémia nem csökkentette az árakat, bár azok kisebb mértékben emelkedtek, mint egy évvel korábban. Sőt, az idén bevezetett Otthonteremtési Program támogatási elemei látványos pezsgést hoztak, s jelentősen tompítva a járvány negatív gazdasági hatásait – több egyéb tényezővel együtt – hozzájárulnak ahhoz, hogy a még egy éve is várt recessziót vélhetően elkerülje a szegmens. Érdekesség, hogy megyénkben csak a Komáromi járásban nem csökkent az ingatlanpiaci forgalom.

Drágábban, kevesebb ingatlan cserélt gazdát

Az országos lakásár-szint 2020-ban, az előző évihez képest fele olyan mértékben, nagyjából 9,1 százalékkal nőtt az adóhatóság adatai alapján. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője kifejtette: a drágulás egyébként a legkisebb mértékben a fővárosban nőtt: itt 2020-ban mindössze 3 százalék volt az áremelkedés. A forgalom a kisebb városokban esett vissza a leginkább (23 százalék), míg a legkevésbé a községekben (15 százalék), minden valószínűség szerint a falusi CSOK-nak köszönhetően. A fővárosban 16; a megyei jogú városokban 20 százalékos volt a visszaesés.

Mint kiderült, vidéken továbbra is Tatabányán a legaktívabbak a vevők. Azt, hogy hogyan pörög az ingatlanpiac egy-egy területen, az úgynevezett forgási sebességgel mutatják be, így érzékeltethető, hogy milyen intenzív a forgalom a helyi adottságokhoz mérten. Ez a viszonyszám az adott időszak (most a 2020) során eladott lakóingatlanoknak és az aktuális lakásállománynak a hányadosa.

Vegyünk egy egyszerű példát: ha valahol van 1000 lakóingatlan, és abból tizet vesznek meg, az 1 százalékos forgási sebesség. Ha huszonötöt, akkor 2,5 százalékos. Ahol 1 százalék a forgási sebesség, az azt jelenti, hogy 100 év alatt cserélne gazdát a teljes lakásállomány. Ahol 2,5; ott 40 év alatt. Tehát minél nagyobb a forgási sebesség, annál hamarabb cserélne gazdát a teljes lakóingatlan-állomány egy adott területen. Lássuk hát, mit mutatnak a megyei, járási és megyeszékhelyi forgási sebességek!

A legmagasabb, 1,6 százalékotot meghaladó kategóriába 11 budapesti kerület mellett a Tatabányai, Siófoki, Dunaújvárosi, Veszprémi, Nyíregyházi, Kazincbarcikai, Debreceni és Salgótarjáni járás tartozik. A vidéki járásoknál a legkeresettebbekben 1,9 százalék körüli a forgási sebesség.

Tatabányán pörögnek leginkább a lakások

A megyék rangsorában 2020-ban is Fejér került az élre 1,3 százalékos forgási sebességgel, kicsivel megelőzve a hasonló piaci élénkségű Somogyot, Veszprémet, Komárom-Esztergomot és Nógrádot. A forgalom lakásállomány arányában mért mutatójában megyén belül – talán Somogyot és Zalát kivéve – kimagaslanak a megyeszékhelyek. 2,4 százalékos forgási sebességgel újra Tatabánya van az élen, és abban sincs változás, hogy ismét Salgótarján és Nyíregyháza fért még fel a dobogóra. A lista végén álló Kaposvár és Zalaegerszeg mutatója 1,3 százalékos.

Érdekesség, hogy Tatabánya a fővárossal is felveszi a versenyt e tekintetben: csak a nyolcadik és a hetedik kerületben volt nagyobb a forgási sebesség (valamivel 2,4 és 2,6 százalék fölötti értékkel). A 2019-es adatok is Tatabánya elsőségét hozták egyébként ki ebben a rangsorban.

Megyénkben a Kisbéri járásban volt a legalacsonyabb a forgási sebesség, ott még az egy százalékot sem érte el. A Komáromi és az Esztergomi járásokban kicsivel nagyobb volt a mozgás, ők az 1-1,3 százalékos mezőnybe kerültek. A Tatai és az Oroszlányi járásokban 1,31-1,6 százalék közötti volt a forgási sebesség. A legmagasabb pedig, ahogy írtuk, a Tatabányai járásban.

Paks húzta a tolnai árakat, 10 százalék felett Komárom-Esztergom

Tavaly az összes megyében ismét drágulást mutattak a lakásárak. . A 2020-ban 17 százalékos árnövekedést elkönyvelő Tolna megyében a Paks II. beruházás hatására élénk már évek óta a kereslet. 10 százalék felett további hat megye (Veszprém, Komárom-Esztergom, Nógrád, Békés, Heves és Hajdú-Bihar) átlagára drágult. Tavaly a legkisebb mértékben, bő 4 százalékkal Vas megyében ment fel az átlagár.

A koronavírus átalakította az igényeinket

A tanulmányból az is kiderült, hogy függetlenül az aktuálisan éppen zajló folyamatoktól, hosszú távon azok az ingatlanok bizonyulhatnak igazán jó választásnak és egyúttal értékállónak, amelyek kertvárosi jellegű lokációban fekszenek, de jó infrastruktúrával rendelkeznek és még a munkahelytől is elérhető távolságban találhatóak. A hibrid munkarend erősödésével ugyanis a munkahely közelsége továbbra is meghatározó lehet az otthonválasztásnál.

Visszaesésre az erős évkezdet után sem számítanak az elemzők, hiszen a lakhatási minőség felértékelődött a járvány és a tavaly egy csapásra tömegek által megismert home office következtében. Az így újragondolt lakásigények kielégítésében egyrészt az Otthonteremtési Program elemeinek igénybevétele adhat erős támogatást, másrészt a munkaerőpiaci helyzet prognosztizált javulása is tovább szélesítheti a lakásvásárlásban reálisan gondolkodók bázisát.

Mindemellett, mint írják, a háztartások növekvő (többnyire a tavalyi helyzetben kényszerből felhalmozott) megtakarításaikat a korábban megszokotthoz képest vélhetően kisebb arányban fordítják nyaralásra, vagy például autóvásárlásra, helyettük a nagy befektetések között az otthonteremtés kerülhet fókuszba. Végül pedig az inflációs félelmek, az alacsony kamatok, s így az olcsó hitelek is a lakáspiacra terelik a vásárlókat. Optimista várakozásaik mellett ugyanakkor kiszámíthatatlan tényezőként továbbra is ott van a lehetőség a visszaesés kockázatát magukban hordozó újabb járványhullámok megjelenésére.

Infografikák: OTP Lakóingatlan Értéktérkép