Ha lassabban is, de megy a hazai ingatlanpiac szekere

Ugyanakkor az ingatlanbazar.hu által megkérdezett hat szakértő szerint egyáltalán nincs pánikhangulat a piacon, „egészséges” árkorrekció kezdődött el.

Budapest

Az elmúlt négy évben az újpesti panelok ára megduplázódott, azonban az eszement drágulás 2019 második felében megtorpant. Ennek okai nagyjából mindenki előtt ismertek: a nagy haszonnal kecsegtető államkötvények és a befektetői réteg kivonulása az ingatlanbizniszből.

– Eddig a legtöbb befektető értelemszerűen a belvárosban gondolkodott, gombamód szaporodtak a csillagászati árú, frissen felújított lakások. Ám az egymillió forint fölötti négyzetméterárakat 2019-ben már nem tudták megfizettetni a vevőkkel. Értékesítés szempontjából a legnagyobb visszaesés éppen ezért a főváros belső kerületeiben érzékelhető. Részben azért is, mert itt a rövid távú üzemeltetés lehetősége már gyakorlatilag kizárt – mondja Szijjártó Tamás, a CDC Ingatlan irodák ingatlanszakértője.

Egy 1,5 szobás, felújított panelért most 28-30 milliót kér el a tulajdonos. Törvényszerű, hogy az árak normalizálódjanak. A szakember azt látja, hogy a növekvő kínálat ellenére sem jellemző még az árcsökkenés, persze alkuképesen könnyebben kelnek el a lakások. A jövőben mindenképpen elindulnak lefelé az árak, ám a budapesti prémiumkategóriás szegmensben további drágulás várható.

Az alku megnövekedett jelentőségére itt van néhány példa. A 35 négyzetméteres, 15. kerületi panellakás 24,9 millió forintos irányár mellett végül 22 millióért kelt el. Az egy éve az Andrássy úton árult 85 m2-es, 4 szobás, felújított téglalakás 80 millióért nem talált új gazdára, most 66,9 millióért hirdetik.

Mi a helyzet a téglalakások frontján? Csökkent az árkülönbség a panel- és a használt téglalakások között. Míg belvárosi téglalakás fél éve 800 ezer forintos négyzetméterár alatt nem volt, most már 600 ezer forint fölötti árakkal is gyakran találkozni. A 14. kerületben háromszobás, újszerű lakások már 45-50 millió forinttól elérhetőek.

Az elmúlt években rengeteg új építésű lakás épült az agglomerációban és a külső kerületekben is. Ám a magas árak miatt az értékesítés sokszor elmaradt, a befektetők nem jutottak a pénzükhöz, pedig eddig 5 százalékos áfa mellett építkeztek.

Jelenleg a felvásárolt telkeket anélkül adják el, hogy megkezdenék az építkezést. Ennek egyértelmű oka a 27 százalékos áfa bevezetése.

Szijjártó Tamás szerint most van csak igazán szükség az ingatlanosokra, hiszen rég nem látott változási periódusban van a piac. A forgalom erősen visszaesett, de hogy hosszú távon mi lesz az árakkal, még megjósolni is nehéz.

Veszprém és a Balaton-felvidék

Veszprémben ugyancsak megnőtt a kínálati oldal: míg 2017 végén az egyik országos, mérvadó ingatlanos internetportálon 200 eladó lakás mutogatta magát, addig 2019 végén már a 700-at is meghaladta a számuk. Mára sem sokkal kevesebb az eladó lakások száma Veszprémben, pedig az árak csökkennek.

1,5-2 évvel ezelőtt egy kétszobás veszprémi panel akár 22 millióért is elkelt. Tavaly tavasszal már 18 millió körüli összegért lehetett megvásárolni. Jelenleg ugyanez a kategória kis szerencsével már 15-16 millió Ft-ért is megvásárolható, de azért zömében a kínálati ár 18-20 millió Ft körül van. A Nívó Ingatlanforgalmi Szakértői Iroda tapasztalata szerint a kínálati árhoz képest 5–15 százalékos alkuval lehet számolni. A panelgarzonok ára 15 millió alá esett. Az albérleti árak ugyanezt a lassú csökkenést mutatták az elmúlt évben: a nem ritka 120 ezerről 100 ezerre esett a havi bérleti díj, most 80 ezerért is van kiadó 1,5-2 szobás panellakás.

Az új építésű lakások kínálati ára a múlt év őszén-telén valamelyest csökkent, de ismét visszaemelkedés tapasztalható.

– Egy márciusban induló építkezésnél a 27 lakásos társasházban a 80 négyzetméteres lakásokat 480 ezer forintos négyzetméteráron, a kisebbeket, a 1,5-2,5 szobás lakásokat 540–560 ezer forintos négyzetméterárral hirdetjük. Például a 27 százalékos áfa mellett történő beruházásnál akkor sem emeli a kivitelező a meghirdetett árakat, ha az építőanyagok ára az épület elkészültéig változna – hívja fel a figyelmet Ráski Tamás, a veszprémi Nívó Ingatlanforgalmi Szakértői Iroda vezető szakértője.

S ha már itt vagyunk a Balaton-felvidékhez közel, kukkantsunk rá például az ingatlanabazar.hu portálon megtalálható nyaralók áraira is! Bár még szunnyad az érdeklődés, már nem sokáig, és heteken belül javában csörögni fog a kínálati oldal telefonja. Tavaly ősztől az év végére valamelyest csökkentek vagy stagnáltak az árak. Az így kialakult kínálati árakhoz képest még nincs jelentős változás, tájékoztat a szakember. A népszerű Balatonfüredet kiemelve: itt az árak 2018–2019-ben nagyon magasak voltak. 1,5 millió forintos négyzetméterár is előfordult. Mostanra, bár az árakat sok esetben kitartják vagy enyhén csökkentik is Füreden, a keresleti oldal minimális csökkenése látható.

Győr

Mi a helyzet Győrben, ahol országos viszonylatban is kiemelkedően elszálltak az árak az utóbbi években?

– A panellakások piaca itt is lassult. A jó helyen lévő, 53 négyzetméteres lakásokat 2019 első felében még 400 ezer forintos négyzetméteráron értékesítettük, ám az év végére csökkent az érdeklődés, most ezt a típust átlagosan 350 ezer forintért kaphatja meg a vevő. Vagyis ami 20 millió fölött volt, az most 18-19 millióba kerül – számol be tapasztalatairól Maszlavér Mónika, a Duna House győri irodavezetője, hozzátéve, jelenleg kevés van belőle, de jól eladható a nappalis + 2 szobás, hallos panel.

A győr-szigeti rész az utóbbi időben drámai változáson ment át: a nagyon elhanyagolt városrész robbanásszerűen fejlődik, ezért nagy sláger most, csakúgy, mint a bácsai, illetve a vízivárosi rész. Révfalu pedig a megfizethetetlen kategóriát képviseli. Nádorváros és Szabadhegy is roppant drágának számít még helyi viszonylatban is. A korábban kedvelt Ménfőcsanak iránt azonban megcsappant az érdeklődés a bajos közlekedés, a napi rendszerességű dugók miatt.

Ahogy erről az ingatlanbazar.hu portálon található hirdetések is tanúskodnak, az új építésű győri téglalakások most is nagyon drágák, de a kereslet drasztikusan lecsökkent irántuk. Ilyenekre 40–50 millióért bukkanhat az ember az ingatlanos portálokon. Az egyik legdrágábbat négyzetméterenként 1 millió forintos áron kínálta a belvárosban az iroda, de a Duna-parton e fölött is akadnak eladó ingatlanok. Az építkezések száma csökkent, tavaly szerkezetkészen 500 ezerért, készen 550-570 ezerért árulták az újonnan elkészült lakások négyzetméterét.

A használt, kétszobás téglalakásokat átlagosan 400–450 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik. Ha jó helyen, szép állapotban találja a vevő, gyorsan elkelnek.

Győrrel és környékével kapcsolatban kiemelendő, hogy megnőtt a kereslet a családi házak iránt: a drágát, az olcsót, a felújítandót, a szépet is keresik a vevők. Nagy arányban veszik igénybe a csok-hitelt, a babavárót, amely a falun keresgélőknek is nagy segítség – mondja Maszkavér Mónika.

Pécs

– Lassuló piac, kevesebb vevő, kevesebb tranzakció. Az árak stagnálnak, az irányárak azonban jelentősen nem változtak. Az alku aránya viszont nőtt: nagyjából 10 százalékot farag le a meghirdetett árból a tulajdonos – mondja Hornunk Áron, a pécsi Duna House szakértője.

A kertvárosi panel a legolcsóbb, az uránvárosi, a belvárosi már drágább. A 1,5 szobás, felújított lakások a legkeresettebbek. A jó állapotú átlagára 300 ezer forint négyzetméterenként.

A téglalakás Uránvárosban a legolcsóbb, itt a felújítottat 320-330 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik. A közepes állapotú 300 ezer alatt van.

A baranyai megyeszékhelyen is az a helyzet, mint több hazai nagyvárosban: a befektetői réteg nagy része eltűnt. A kis számú új építésű lakás pedig nem hat a helyi piacra. Az egyetemi városrészben egyébként 500–550 ezer forintos négyzetméteráron vásárolható jelenleg szép állapotú, új téglalakás, derül ki az ingatlanbazar.hu oldalon böngészve.

Szeged

Ahogy Pósalaky bácsi mondaná: „Ugorgyunk!” Méghozzá a csongrádi megyeszékhelyre, a napfény városába. A helyi tendencia maximálisan leképezi az országos folyamatokat. A megtorpanás itt is érezhető volt már a 2019-es év második felében.

Ajtai Richárd szegedi ingatlanszakértő szerint a stagnálás, a kis mértékű árcsökkenés idén is folytatódni fog. A szükségszerű árkorrekció véleménye szerint 10 százaléknál nagyobb árcsökkenést nem fog hozni, és ez az albérleti díjakra is kihat.

Az elmúlt három évben évente átlagosan 1000 panel- és 1500 téglalakást értékesítettek Szegeden. A legkeresettebbek a jó állapotú vagy felújított, használt, 40–60 négyzetméteres lakások. A felújított panellakás átlagára jelenleg 330–350 ezer forint négyzetméterenként. Ajtai Richárd tájékoztatása szerint a téglalakások ára ennél magasabb: 375–425 ezer forint között mozog. Ez persze függ a belváros közelségétől, a körúthoz viszonyított elhelyezkedéstől, illetve a társasház korától, állapotától.

A lakásokat kulcsrakészen jelenleg 550–600 ezer forintos négyzetméterenkénti áron, szerkezetkészen ennél 50–70 ezer forinttal olcsóbban lehet megvásárolni.

– Körülbelül 7-8 százalékos alkut várunk idén a keresletcsökkenés és a jobb vevői pozíció miatt. Eddig 3-5% volt a jellemző. A mindenkori átlaghoz képest nagyobb arányú alku akkor reális, ha az eredeti árat rosszul határozta meg a tulajdonos.

Mivel Szegeden is nagyobb a kínálat, a vevők idén sokkal jobb pozícióból indulnak, bátrabban alkudhatnak. Ha az ingatlan ára jól meghatározott, és professzionális a marketingje, panel esetén körülbelül 1,5 hónap, téglalakásnál 2-2,5 hónap az értékesítési idő. De ez függ attól is, hogy hol helyezkedik el az ingatlan, így az ennél rövidebb idő sem kizárt. És egy felkészült, megbízható közvetítőn is sok múlik.

Debrecen

Magyarországon európai viszonylatban is nagy volt az ingatlanpiaci drágulás 2014 és 2019 között, Debrecenben közel 68%-os. Az elmúlt időszak árait befolyásoló tényezők közül a bérek növekedése, a jelzáloghitelezés lehetőségeinek bővülése és az állam által adott családpolitikai, pénzügyi, adóügyi kedvezmények gyakorolták a legnagyobb hatást a piacra.

Debrecenben sajátos helyzetet teremtett 2018-ban a BMW letelepedésének híre, sokan a győri Audi-gyár példájára spekulálva árfelhajtó hatást vártak, ami be is következett: megnőtt a kereslet, illetve az eladók is felemelték az árakat, néha milliókkal. Ez rásegített a piaci árak egyébként is megindult emelkedésére.

A város folyamatosan fejlődik, főleg az infrastruktúra, az ipari parkok, a humán erőforrások területén. Olyan cégek telepedtek ide az elmúlt pár évben, mint a Krones, a Continental vagy a BMW.

Mindez további külföldi és magyar cégek betelepülését és munkaerőt vonz a városba, ezzel serkentve a gazdasági vérkeringést és az üzleti potenciált. A cívisváros így tovább tudja fejleszteni ipari parkjait és egyéb üzleti koncepcióit, így a már meglévő cégek mellé újabbak tudnak települni. A gazdasági élet fejlődése pedig mindig magával hozza az ingatlanpiac fejlődését is.

2019 nyarára az addigi folyamatos áremelkedés lelassult, és piaci korrekció indult el, főleg a panellakások piacán. Itt akár 4-5 milliós árcsökkenés is megjelenhetett az elmúlt hónapokban, leginkább a legmagasabb négyzetméterárak tartományában. Például a korábban 29 millióért árult 68 négyzetméteres panellakások 23-24 millió forintért keltek el.

A használt téglalakások ára kisebb mértékben csökkent. Sok eladó kivár a csökkentéssel, és próbálja a legmagasabb árszinten értékesíteni az ingatlant. Emiatt akár hónapokra is elhúzódik az értékesítési idő egy lakás esetében, ez pedig torzítja némiképp a piaci árakat. A Debreceni Egyetem hallgatói miatt a befektetési övezetekben minimálisan csökkent a téglalakások átlagára. Az új építésű társasházak esetében a kiemelt övezetekben növekedést lehetett tapasztalni. Ezeket a lakásokat 600-700 ezer forintos négyzetméterenkénti áron hirdetik, de található néhány magasabb minőségű ingatlan akár 800 ezer és 1 millió forint közötti áron is.

Több beruházó új projektbe már nem vág bele, és a 27 százalékos áfa és az egyéb költségek növekedése miatt megvárják, amíg a versenyelőnyt élvező, 5 százalékos áfával épülő ingatlanok kifutnak a piacról, és csak aztán kezdenek új fejlesztésekbe, hiszen a 22%-os áremelkedés lassítja az eladást – magyarázza Kerekes József, a debreceni Nagyerdei Ingatlaniroda ügyvezető-tulajdonosa.

Szintén jelzésértékű, hogy a Tüzépek építőanyag-beszállítói 2020-ban már rövidebb határidővel tudnak szállítani – szemben a korábbi hónapokban tapasztaltakkal –, részben az új építésű projektek számának csökkenése miatt.

A családi házak piacán sok új építésű sorház jelent meg, ezek ideális köztes lépcsőfokot jelentenek a kisebb lakásból kertesbe költöző családoknak, és a közel 100 m2-es ingatlanok – jellemzően 50–70 millió forint között árukkal – a csok igénybevételével elérhető, minőségi életkörnyezet-javulást hoznak sok család számára.

A használt, önálló családi házak piaca is bővült. Ez a kategória követi a leglassabban a változásokat, hiszen sok egyedi elvárásnak kell megfelelnie, ezért ezek az ingatlanok cserélnek gazdát a leglassabban.

Az albérletpiacon állományfrissülés indult el: a régebbi lakások nagy részét felújították, és magasabb áron adják bérbe. Az egyetemközeli vagy a villamosvonal menti társasházak lakásai továbbra is keresettek – ezt igazolják az ingatlanbazar.hu oldal kattintásai is. Míg pár évvel ezelőtt egy 55 négyzetméteres lakást négyzetméterenként 70–80 ezer forintért is lehetett találni, ma már a felújított lakásokat 110–120 ezer forintos négyzetméterár alatt nem lehet kapni. A minden igényt kielégítő, új építésű lakások bérleti díjai pedig 140–170 ezer forint között is mozoghatnak.

Összefoglalva: jelenleg a debreceni ingatlanpiac bizakodó, hirtelen, nagy árcsökkenést semmi nem indokol. Némi árkorrekció és stagnálás már tapasztalható a kereslet és a kínálat változásaitól függően, de mindezt természetesen nagyban befolyásolják a gazdasági környezet és az állami ösztönzők változásai. A vevők száma nyár óta kisebb, de a keresleti igény folyamatos. A vevők dolgát nehezíti, hogy az elmúlt években a frekventáltabb területeken nagy számban vásárolt használt és új ingatlanok árai még mindig sok helyen magasak.

Borítóképünk illusztráció